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有些三四线城市房价为何会“有价无市”?

十万个为什么 空空 2024-4-25 04:04:41 7次浏览

关于问题有些三四线城市房价为何会“有价无市”?一共有 2 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【菩提 fei0598】的最佳回答:

不知道你为什么说三四线城市房价有价无市?从我所处的城市来看,房价依旧在上涨,并且依旧正常好卖!

简单说一下我市房价的情况:

我 15 年从深圳回来,我市的房价均价在 6-7000,我也买了一套房,当时房价成交是 1 万元一平。而从 15 年房价开始加速上涨,18 年涨到 13500,目前最新是 15580 每平。目前,我市的房价均价是 10800 元。

身边几个典型的楼盘,其中,碧桂园是我市最大的楼盘,房价从 11 年开盘的 7000 元左右,涨到目前的 1.2 万元,碧桂园的楼盘有 100 多栋,目前去化率非常高,主要还是县里的人上来买房的非常多。其他旧城区的人也比较多,以购房保值的人为主。其中,我的同学就有很多套,自己已经有老城区住房,但是依旧买了几套房的。

我市的房价上涨主要的原因是新区驱动,政府规划未来城市的发展方向是往新区迁移,包括政府办公地未来也向新区迁移。其中,未来的重点中学规划也将向新区迁移。而目前,对于学区划片政策比较坚定,这导致了以中心小学附近为首学区房,虽然老旧,面积小,楼龄高,但是,目前学区房价已经到达 2 万每平。

而以我身边的实验小学中学连读的学区,隔壁小区房价从 15 年开盘时的 7-8000 元卖不掉,到目前的 1.6-1.9 万元基本一房难求。只要有人挂网立刻就被抢购。

从我的同学,17 年在学区附近买的楼盘来看,当时的购入价格是 4700(小产权价格,市场价在 7000 左右),而目前最新价格在 1.2 万(补地价差价后价格在 1.4 万)。是目前涨幅中最大的楼盘。我同学的对门一个邻居,想试试价格是否是挂网虚高的价格,结果一挂网,每天都是电话要求看楼的,导致他只能以“出差不在当地”为由推脱。

因此,可能,有些地方存在“有价无市”,但是,从我所处城市来看,目前房价依旧上涨,并且多数楼盘还是抢手。

【2】、来自网友【大爱无恨刘成】的最佳回答:

为了回答好这个问题,我今天把“有价”和“无市”一分为二地来解析一下。

先看看为什么会“无市”?

有数据显示,我们的住房总数已经够三十亿人居住。而我们只有十四亿人口,那么住房过剩是不容置喙的事实。

也有数据显示,说我们有六千套住房空置着。那么无论这两个数据是否完全确切,住房过剩都是不能否认的。也就是说,有很多套房子并没有用来居住,而是被人买下来,当做资产存储在那不动了。

而空置率较高的就是三四线城市。我居住的城市是沿海三线城市,我们这边有好多成片的高楼,到了晚上是空空荡荡,只有极少数的窗户亮着星星点点的灯光。

尽管,房屋的空置率很高,但是我们这边房价却依然坚挺。原因是多方面的,有成本的原因;有人为炒作的原因;有房主心理预期价格上涨的原因;也有刚需越来越少的原因等等。也就是说,刚需越来越少,如漏网之鱼;改需望房兴叹,暂时放弃换房的打算;投资的也因为价位太高,透支了未来的利润空间,而不愿意再投资房子,因此房子的销售逐渐下滑,越来越不景气。这就是“无市”的根本原因所在。

所以,一些三四线城市房子的空置率很高;人口老龄化或者人口外流大于流入或者被大城市虹吸;本市的刚需越来越少;男孩子在幼年时期就已经上车;改需暂时无能为力;投资房子犹如鸡肋;买房出租,租金太低不抵存款利率等等是“无市”的原因。

我们再来看看为什么“有价”?新房的定价权在开发商,开发商根据成本的高低和未来的预期制定销售价格,当然也有地方政府的规定,这都比较合情合理。但是三四线城市,有很多二手房,尤其是上世纪 80 年代和 90 年代的房改房,成本很低,几乎可以忽略不计了。但是,房东们依然随行就市,跟着大涨价格。

我的一位老同事,他的房子当时的房改价是 1 万多点(96 年的房子),现在卖价是 100 万,即使是无人问津,他也不肯降价销售,他觉得就应该卖这个价。而 17 年以前,同一个楼,同一楼层的房子才卖 50 万左右。

我现在居住的楼房,五楼的房主是 120 平的房子,17 年的时候买 62 万,根本卖不出去。现在他也跟着涨价,卖到 120 万,更是无人问津,但是他宁肯闲置这四年,也不肯降价抛售,因为他总是觉得,房价不可能下降,只能上涨。

大家都觉得房价不能下降,一些三四线城市,即使是事实上早就没有了市场,也不肯降价,是因为:

第一、心里预期:都认为房价不能降,只能涨,既然是上涨,何必要卖呢?留着涨价以后再卖,不是更好吗?因此,要么不卖,要卖就一步到位,把自己认为几年以后可能涨上的那部分直接加到房价里。

第二、持有的成本太低,甚至几乎没有。房子放在那,也跑不了,也没有任何费用。房子出租,哪怕租金再低,也是聊胜于无。

第三、没有资金需求。很少有人需要资金周转了,不需要资金,何必买房子?有人说,创业需要资金周转。我觉得,凡是几十万都拿不出来而需要贷款的项目,都是风险大、收益低的项目。真正做生意的,现在已经不大需要贷款了。而是资金找不到出路,就跑到房子上去了。

我最近几乎天天接到一些银行的电话,希望我向他们贷款。我说,你能贷多少,他说五十万。我说,五十万,我还需要找你们吗?他就说,那你需要多少?我说,我需要五千万。他哑口无言。

其实,我说的是实话。我真的需要五千万,我的创业项目,几千万以下是拿不下来的。谁如果需要几十万就能拿下来一个赚钱的项目,我真的很佩服他。几十万,除了在三四线城市买一套房子,做首付,还能干什么?

几十万,如果开一个工厂能赚钱的话,那就遍地都是富翁了。我身边有多人不服,就用几十万开公司,或者是做食品,或者是搞养殖,或者是开饭店,几乎都是以几十万打了水漂而收场。

我转弯抹角地说了这么多,就是想说:“创业的门槛太高,也是房子不肯降价的原因之一。”

第四、很多人通货膨胀的心里预期。很多人认为,将来通货膨胀是大趋势,手里就不愿意留现金,留现金吃亏啊!又没有其他的投资渠道,留就只好买房了。或者说,有多余的房子也不卖,不愿意把闲置的房子换成现金。这是有价无市的主要原因。

人人都知道,急需要钱的时候,还是持有现金最方便。货币的本质就是为了商品流通便利嘛。可是很多人却舍弃方便的理财方式,而愿意采取变现难的理财方式,这难道不是房子有价无市的根本原因吗?

如果将来有大批的刚需和改需出手买房,房子就必定会“有价有市”;如果人们的心里预期不再有通货膨胀,房子就可能会“回归居住”;如果有的三四线城市继续努力盖房,空置率继续提高,多余的房子就可能“无价无市”。房子的问题其实就这么简单。

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