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买二手房为什么都要通过中介,不要中介可以交易吗?

十万个为什么 空空 2024-4-01 14:58:21 4次浏览

关于问题买二手房为什么都要通过中介,不要中介可以交易吗?一共有 2 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【吉良居老杨】的最佳回答:

二手房交易流程复杂,有很多细节不注意就出差错,轻则损失金钱,重则造成交易纠纷,钱财两空。通过中介交易省心省力,但并不是一定要通过中介交易,如果自己能找到房源的话,完全可以自己进行交易。

二手房交易因为业主的房屋有贷款和无贷款两种,和买方贷款与不贷款两种,两两组合分为四种情况。交易的流程最复杂的情况是买方要贷款,卖方的房子也有银行贷款为还完,其他情况一些节点做删减就可以完成交易。以此为例介绍一下交易流程:

第一步签合同。找到合适的房子,和业主签买卖合同,买卖合同要素,交易的买卖双方信息,标的物的详细信息,合同成交价,约定过户日期,交付日期和交付房屋状态。这一步的主要的问题是需要特别留意卖方是否是真实业主,房屋的抵押贷款信息,业主的外债情况,卖方动机等,容易踩坑的是业主没有或只有部分权利。卖方大量外债,房屋存在查封风险等等

第二联系银行申请贷款,提交卖方买方资料给银行,银行会安排评估公司评估物业,审批贷款额度。

第三步银行审批通过后,卖房向自己贷款的银行申请提前还款,一般要一个月的时间,银行通知扣款日期后,卖方把剩余所有的欠款存入银行账号等待扣款,扣款后找银行开具贷款结清证明并拿回房产证,去房管所办理注销抵押。

第四步,办理完注销抵押,买方支付全部首付款给卖方,双方办理过户手续,根据约定缴纳税款。缴纳税费有很多合理避税的方法,过户前需要买卖双方了解清楚,不然可能会造成税费大额增加。比如个税有两种征收方式,核实和核定,合理的申报方式可以节省大量的费用。

第五步,买方办理房产证后,约银行至房管所办理抵押登记手续。等待银行放款至卖方收款账号。这一步的风险是,如果买方拿到房产证后拖延时间不去抵押或者晚去抵押,卖方收款就成问题,很有可能造成纠纷。

第六步,卖方收到全部房款后把房屋交给买方,核对房款和各项费用,完成交易。

好了,最复杂的流程基本是这样,中间还有很多细节需要注意。还是建议二手房买卖规避风险,最好还是找一个中介公司去成交,相比几十几百万的房款,中介费还是不算多的,安全交易第一位!

【2】、来自网友【袁哥房产观】的最佳回答:

问题回顾:买二手房为什么都要通过中介,不要中介可以交易吗?

我是{袁哥房产观},这几年房价上涨幅度较大,再加上中介中的一些不规范行为,同时一些所谓的“黑中介”,很多人把房价的上涨归结在中介身上,认为是中介的炒作和推波助澜,而且对于中介在二手房业务的作用和收费都产生了很大争议,甚至于有些人提出去中介化。那么买二手房为什么都要通过中介,不要中介可以交易吗?

我认为中介确实中确实存在一些不良中介和不规范行为,但是目前买二手房通过中介是有必要的,中介在二手房的交易中有其作用。当然在一定条件下不要中介也可以交易,只是有一定的局限性。至于具体原因分析如下:

一:买二手房为什么都要通过中介?

有些人认为,现在房价本来就很高,找中介即要交一笔不菲的中介费,又有可能被一些中介套路,为什么买二手房都要通过中介呢?买二手房从找房源,到与二手房业主沟通议价,到过户交易,直至交房中间的环节较多,而且有些办理需要专业配合,,尤其是买卖双方存在不信任,资金的交割,交房等都需要中间人沟通协调甚至是监督,具体原因如下:

01:买二手房找中介可以迅速匹配房源,从中选择合适的房源,节省买房的时间。

如果不通过中介买二手房,自己找房源,可以通过线上网站的私人发布房源,或者自己去意向小区寻找,再或者通过亲友介绍,但收集到房源很有限,收集房源再约卖房业主,需要的时间很长。

然而中介根据自身优势,房源众多,可挑选余地大,可根据你买房的要求迅速匹配适合你的房源,然后带看,大大提高了效率,这是买二手房通过中介的第一个原因。

02:买二手房通过中介,可以了解并沟通卖方,便于价格商谈。

在二手房交易中,二手房业主的挂牌价往往很高,如何以一个合适的价格成交,而又双方都能够接受,这是需要技巧的,很多二手房不能成交的原因,大多都是因为价格无法谈拢,如何在双方找到一个平衡点,在挂牌价和成交价之间拉近距离,这时候就需要一个中间方,进行沟通和协调,由于中介对于双方的心理都比较了解,这样就会取一个双方能够接受的价格,达成成交意向。,这是买二手房通过中介的第二原因。

03:买二手房通过中介审核房产证信息,是否抵押,法院查封,可以有效的避免交易风险。

在二手房交易中,交易过程中以下需要专业知识鉴别

(1)交易的产权证是否合法和真实有效。

大多数对产权证的真假难以辨别,同时对于产权证的大小产权都难以分辨,同时对于购买产权的年限等,都不了解,尤其初次买房者,对于公寓和商住楼都不清楚。这都需要中介利用专业知识辨别。

(2)交易的房产是否存在抵押,或者法院查封等现象。

现在的房屋购买,大部分都是通过按揭购买,产权一般抵押在银行,但是一些二手房业主在需要资金时,又向个人或者民间借贷公司借款,于是就有了二押。在买这类二手房时,都需要去银行解押后,才能交易。

另外还有一类法院查封的房产,在交易中,二手房业主需要到法院偿还债务后,法院解封后才能交易。

以上,尤其是二押和法院查封都是有问题,有风险的交易,都需要中介进行甄别,而大多数购房者是不清楚,而且极易产生纠纷,甚至财产受到损失。这也是买二手房通过中介的一个重要原因。

04:买二手房通过中介可以监督资金安全,主要首付款保管,保证解押的作用。

在二手房交易中,一个相互不信任的,主要问题点就是首付款问题,买方担心交了首付款,卖方不过户办理按揭。卖房担心买房信用,不能办理按揭。首付款的保管各地现在都要求交到房管局的专门资金监管账户,但是在实际操作中,一些地区还是让中介机构保管,主要是方便。

05:协助办理按揭,过户,解决其中疑难问题保证过户的顺利进行。

中介在办理按揭和过户时,主要作用就是熟悉交易流程,可以有效的节省交易双方的时间,尤其在办理按揭业务,一般大型中介都有合作的银行,因此办理起来,非常顺利,而且房款快。这只是一方面。

另一方面,主要是交易中,一些疑难问题需要中介解决,就是大多数二手房业主都是按揭购房,在出售时都需要还清银行贷款后,解押才能交易。而往往很多业主无力偿还银行剩余的贷款,这时候就需要中介机构,寻找垫资者,来解决这类问题。

06:买二手房通过中介,监督交房,完成交易。

买二手房过户完成,银行也已放款,就需要原业主交房,而在实际中一些业主借故不交房的现象,屡有发生。而中介的介入,因为扣有业主交房保证金,只有业主交房后才退还,就有力的保证交房,同时交房,中介全程参与,避免双方纠纷发生,保证交易完成。

二:不要中介可以交易吗?

在二手房交易中,也有一些可以不通过中介,自行交易,对于买房可以节省不少的费用,有以下情况的:

01:熟人亲友之间的二手房买卖。

02:买卖自己联系达成意向,双方对于二手房交易比较熟悉,并且都认同自行交易方式

03:买房一次性付款,卖房已经解押,交易程序相对简单。

以上第二种和第三种都需要自己寻找房源,约定看房,达成协议后,到房管局查看卖方信息,卖方信息无误,议价草拟和签订合同,把首付款交到房管局专门账户,第二种需要按揭的,找贷款银行,贷款银行审批后,办理过户抵押,银行放款后交房,整个交易完成。

第三种只需要双方准备好,相关的手续,直接到不动产交易即可,当天即可办理完成,程序简单。

以我自己一次买二手房自行交易的经历为例,在 2018 年为孩子上学,我准备购买一套二手学区房,从某二手房网站找寻个人房源,我就开始自己联系二手房业主,其中的一些信息不是过时的,就是无法联系的,这样前后看了两个月,眼看孩子入学时间临近,就从几个意向房源中赶紧选择,选择好后,二手房业主又要求一次性付款,好在我本来也准备一次性付款。于是签订了合同,交付了定金,约定好过户时间,但是二手房业主要求先付款 90%,然后过户。我认为有风险,没有同意,后来双方约定在不动产交易中心,一边过户,同时付款。

这样约定好过户时间,双方到交易中心,在办手续时,对方又担心我没带齐全款,我又在手机银行给对方看了余额,对方才开始办理过户,过户时又要求我转款,好在虽然双方在相互不信任的基础上也完成了交易,但那种不信任的感觉至今记忆犹新。那时,我认为买二手房通过中介就是解决了双方的不信任,而且监督双方顺利交易的作用。

因此建议:无论上述那一种,都需要合同规范,约定好的条件都已书面为准,尤其在交款和办理解押,过户,交房的重要时间节点上都要具体的时间和违约责任。

总结:从以上分析可以看出,中介在二手房交易中,从匹配房源到买卖双方的沟通,到办理按揭过户,都有一套相对完善的交易流程,同时能够在一定程度协调买卖双方顺利交易起到重要作用,因此在二手房的交易中需要通过中介。同时因为中介的介入,可以起到省时,省力的作用,避免了因为流程不熟悉耽误时间,同时防范了一些不必要的纠纷和风险的发生。

当然在一定条件双方可以也自行交易,只不过费时费力,建议为了即节约中介费,又可以省时省力,在自行交易的业务中,也可以只招中介办理相关手续,一般每个中介公司都有此类办理业务,以日照为例,中介对于只办理过户按揭的业务收费一般在 1500 元左右。

最后提醒在买二手房中,选择正规大型中介,同时注意合同的约束,千万不能因为节省费用,一切以交易安全顺利为目的。

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