当年那些买“商墅”的人，都后悔了吗？

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“商墅”就是商业别墅，属于商业办公性质的土地使用权，也就是说，和 70 年的住宅不一样，它是 40 年的土地使用年限，只不过是设计成了别墅的形态。

很多人之所以会选择买商墅，其实和买公寓的人的心态，是很相似的，一是看中商墅比普通的住宅别墅价格便宜，有较高的性价比；二就是看中了商墅可商可住，可以对外出租经营办公用，获取租金。

真正想要自住、享受别墅生活的人，很少会选择购买商墅类型的产品的，要么就是因为信息不对称，被忽悠买了之后就开始后悔的。

因为，商墅作为商办写字楼一类的商业地产，往往具有以下几个特性：

别墅一般比较讲究私密性，外人一般进不去别墅小区。

可是，商墅不一样，很多人买商墅一开始就不是打算自己居住的，而是出租给别人开工作室、会所、私人餐饮家宴等场所，所以，进进出出的外来人员会比较复杂，开放性很强，不然就没法做生意。

而且，一般对于住宅别墅区，都会有容积率的限定，但是商办类产品的标准，就掌控得灵活一些，所以很多商墅的楼间距、容积率都不那么理想，有的甚至还是叠拼的商墅，户数更多，容积率也就更高了。

所以，和普通 70 年产权的住宅别墅对比起来，商墅的商业属性会更强一些，并不是那么的宜居。

商墅作为商业产品，在购买和交易的时候，都是按照商业、写字楼、门面的规则适用的，比如按揭贷款，首付一般都是 5 成，然后贷款只能贷 10 年，比如契税、印花税等，标准都要比一般的住宅高。

所以，商墅的交易成本，往往是要比住宅类要高出不少的，很多人买来就卖不出去了，只好一直自己持有，或者对外出租，补贴一下现金流的持续开支。

由于交易成本颇高，商墅的受众本身就很小众，再加上交易成本的高企，流动性就更差了。

就会面临买来自住不舒适，想转卖也卖不出去的尴尬局面，很鸡肋。

商墅的持有成本，包括水电是商水商电，物业费等，都要比普通的住宅别墅高，而且由于人员进出往来频繁，小区的公共设施等损耗也是更快的，后期的维护成本也高。

如果有贷款的话，10 年内的现金流持续消耗，也是一个高成本的支出，一般人很难接受。

除了上面这些硬伤，商墅还有一个最大的达摩克利斯之剑，那就是 40 年土地使用权到期后，如何续费？续多少费的问题？

毕竟，商墅本质上占用的是商业用地，和住宅用地是不一样的性质，未来如果还要为一套老旧商墅，续交一大笔出让金，可能很多人会望而却步。

毕竟，商业地产和住宅地产是不一样的，住宅的土地具有民生的保障属性，而商业土地则上不封顶，由热钱和资本的套路来运作，后期的续费体系，也不那么明朗，充满了不确定性。

所以，综合来看，商墅其实并不适合普通人，不要看它虽然便宜，但实际上，所有命运赐予的礼物，早就在暗中标好了价格，天下没有免费的馅饼，如果有，那就是你没看到它隐藏的潜在风险，所以，对于寻求别墅改善的自住需求而言，最好慎碰商墅。

品质好的话，自己用还是不错，毕竟很多商墅的位置很棒、单价也比住宅实惠。