无证房屋就是违法建筑吗？

关于问题无证房屋就是违法建筑吗？一共有 5 位热心网友为你解答:

【1】、来自网友【环同说】的最佳回答：

没有房产证不一定是违章建筑。违章建筑是指占用国有土地、集体土地、过道、马路边、公共绿地内、过道、人行道等的建筑物；在拆迁征收范围确定后实施的建筑物；未取得建设工程规划许可证或未按批准范围、内容施工的建筑物；擅自改变使用性质或伪造相关材料骗取许可证建成的建筑物。

【2】、来自网友【即明征地拆迁】的最佳回答：

无证房屋就是违建嘛？显然这个问题并不是绝对的。谁要是不分青红皂白就说你的房屋无证就肯定是违建，那我还得看看这个人居心何在了。

由于一些历史遗留问题以及一些法律法规的原因，导致农村有非常多的宅基地没有证件，下面爱土拆迁律师就为大家分析几种虽然没有证件但是并不是违建的情况。

违法建筑一般包括以下几种情形：

1、没有申请或者申请未获得批准;

2、没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

3、虽然取得建设工程规划许可证，但未按照批准的范围、使用性质建成的建筑;

4、擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。

记住了，并不是所有的无证房都是违建

我们也都知道在 2008 年《中华人民共和国城乡规划法》颁布之前，尤其是在农村，对于农民的宅基地大都采取十分简单的审批手续，大部分村民都是直接和村委打招呼说一声，便把房屋建起来了。

现在国家大力发展农村，搬迁也就越来越多，许多无证建筑给很多人造成了困扰。可是于情于理，那些经过简单审批的房屋也都应该属于合法建筑。这些是历史原因没有证件的建筑，不能简单认定为违建。

违建的认定仍然应结合实际具体分析，而不能把无证建筑一概论为违建。

爱土律师告诉你：这几种无证房应当合理补偿！

1、符合当地建房政策的房屋

在房屋进行建造时，房子符合当地建房政策和相关规定，当地可能统一没有发证，这样的房屋属于合法建筑。拆迁时，应当合理补偿。

2、家里代代相传的祖宅

祖上留下来的房屋，老房子，只要能够证明是属于自己家庭的产业。那么应当尊重历史事实，在拆迁时进行合理补偿。

3、上个世纪 50、60 年代的农村房屋

由于特殊的历史背景的原因，上个世纪 50 年代到 60 年代建的很多房屋都没有证，但是这些房屋也是合法的，应当补偿。

有时候征收方会欺骗村民说房子没证件是违建，不予补偿。这其实是不道德的，也是极不合理的。

4、2008 年之前在宅基地上建造的房屋

根据我国 2008 年颁布的《中华人民共和国城乡规划法》规定，在宅基地上建造房屋需要获得相关的证件证明，所以在 2008 年以前在宅基地建造的没有取得相关证件的房屋也依然是合法的。

我们在这里要提醒面临拆迁的农民朋友：不是所有的无证房都是违建，因为历史遗留或地方管理原因造成证件缺少或手续不齐全，其责任不应当简单归属于建房者，应该从实际情况出发，酌情考虑，进行合理补偿。

如果征收方对这样的房屋一刀切的认定为违建，压低补偿或不予补偿，被征收人可以通过申请复议或提起诉讼来维权。不要因为征收方的片面之词就放弃自己应得的权利。

【3】、来自网友【北京一讼李顺华主任】的最佳回答：

我用一个我们之前做的案例告诉你吧

刘先生是徐州市的居民，在当地已经安居乐业几十年，退休后的刘先生安享着晚年之乐，不时摆弄花草，玩耍儿孙，闲了闷了就与邻居大妈大婶跳跳广场舞，秀秀书法，晚年生活舒适惬意，羡煞旁人。

最近，听说当地又有新楼盘要开发，房价渐涨的行情下刘先生也盘算着如何给儿孙添置产业了，算了算当地二手房的房价，自己的老房售出后再添些积蓄，换套大房子一家人住也是十分安逸的。

然而，令刘先生没想到的是，新开楼盘的地点正是自己老宅所在的位置，自己的房子将会面临拆迁。但刘先生相信政府征收也会给予合理的补偿的，因此并未将此事放在心上。

一天傍晚，刘先生的小孙子说村头的电线杆子上贴了张什么东西，上面有刘先生的名字，刘先生有些不安，连忙随着小孙子来到村头，绕过一家修车店，刘先生看到了电线杆上张贴的一纸文书，标题是某某公告，大致内容是刘先生的房子属于违章建筑，将被依法拆除，落款时间是三个月前，这下刘先生慌了神。

想想这套老宅子，还是刘先生年轻时一砖一瓦修建的，辛苦了大半辈子，老宅是刘先生的重要积蓄了，现在政府一纸文书下来，房子就成了违章建筑，不但卖不出去，还要被政府强制拆除，慌乱之余，刘先生想到了通过法律维护自己的权益。

经熟人介绍，刘先生找到了北京李顺华律师团队，一个在全国范围内专门代理征地拆迁案件的律师团队，在详细了解了刘先生的情况后，律师指导刘先生以公告上落款盖章的 6 机关为被告，向人民法院提起行政诉讼，请求撤销以该公告认定刘先生房屋为违章建筑的行政行为。

律师认为，首先，公告上的 6 机关并非都有作出认定行为的行政职权，因此部分被告作出被诉行政行为超越法定职权，该行政行为应当依法予以撤销；其次，被告将刘先生的房屋认定为违章建筑缺乏事实依据，庭审中，被告提供的航拍图是认定涉案房屋违建的重要依据，但是这份作为证据的航拍图拍摄时间是 2007 年，而此时《城乡规划法》并未实施，因此被告不能用《城乡规划法》来判断刘先生的房屋是否是合法的；程序方面，被告采用公告送达的方式明显违法，首先公告送达只能是其他法定方式无法送达的情况下采用的送达方式，本案中显然能够直接送达到刘先生家中，其次，即便是公告送达，其公告地点也并不是刘先生房屋所在区域，无法保证刘先生及时知晓该公告的内容，严重侵犯了刘先生的知情权。本案中的认定处理结果事关刘先生的重大利益，应当以书面的形式告知，且刘先生就在当地居住，被告能够直接把相关文件送给刘先生。此外，该公告还存在未告知刘先生享有陈诉权和申辩权、执法人员未提供执法资格证明等诸多程序瑕疵。

庭审中被告辩称涉案土地已经划为城市规划区，也提供了规划文件，但被告并未提供证据证明对该规划文件及图纸依法进行了公示公告。律师认为，《城乡规划法》第八条、第九条明确规定城市规划应当依法予以公布，事实上，刘先生并不知晓涉案区域已划为城市规划区，涉案规划未依法进行公布侵犯了刘先生的知情权，同时涉案规划未“经依法批准并公布”，因此对刘先生不具有法律约束力，刘先生也不可能依据《城乡规划法》第九条的规定“就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询”，在法律上也就不具有依据《城乡规划法》办理相关手续的期待可能性。此外，在涉案房屋存续的十余年间没有任何政府部门提示、要求或查处刘先生的建设行为，在法律上应当视为被告对刘先生建设行为的默许，基于政府行政行为公信力和诚实信用原则，刘先生的合理信赖利益应当得到保护，被告不得以降低拆迁补偿利益为目的在事隔十余年后启动执法程序。

最终，法院采纳了律师的观点，撤消了被诉公告，刘先生老宅的合法性得到了人民法院的认可。

在司法实践中，有许多的房屋因为历史原因而手续不全或者没有手续，这是历史原因造成的，同时也是政府部门行政不作为的体现，因此由此产生的不利后果全部由被征收人承担明显不合理。

北京李顺华律师团队提醒广大被征收人，房屋欠缺手续不等于违章建筑，房屋的合法性需要综合各要素考量，实践中，以拆违代拆迁是很多地方政府的惯用伎俩，广大被征收人一定要擦亮眼睛，及时拿起法律武器，维护自身合法权益，向违法征收说不。

【4】、来自网友【北京英淇律师事务所】的最佳回答：

因历史原因形成的“无证房屋”，不应认定为违法建筑

何为“违法建筑”?违法建筑的界定标准是什么？相信诸多非法律人士并不能够作出准确的判断。实际上，如果了解“违法建筑”违反的是哪部法，就不难对其作出明确的定义。

根据《城乡规划法》第四十条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政.府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政.府确定的镇人民政.府申请办理建设工程规划许可证。

第六十四条同时规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政.府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

故，从以上法律规定不难得出，“违法建筑”就是那些建设前未向城乡规划部门办理并取得建设工程规划许可证或虽已取得但未按照建设工程规划许可证的内容进行建设的建筑。既包括建筑物，例如房屋，还包括构筑物。例如，围墙、地面硬化等。

但是，有一些建筑，虽然未取得上述证照，却不应且不能作为违法建筑对待。北京英淇拆迁律师依据实践经验大致总结出两类。

第一类是基于招商引资手续配套不到位所致。

例如，北京英淇律所孙曼丽律师在办理涉及哈尔滨哈佳高铁项目案件时，委托企业就是基于当地政.府的招商引资、与土地使用权人水产公司通过集资合作建房的方式入驻的望桥工业园区。当时有水产公司的土地使用权证明，水产公司上级单位工业局对集资创造望桥工业园区的批复，甚至还有政.府办事处与水产公司签订《关于联合创建望桥工业园区协议书》，协议书中约定政.府办事处负责园区内水、电、路、建房手续等有关事宜等内容。

但由于水产公司土地需调整用途、更改规划，当地政.府为简化程序，尽快完成招商引资任务便承诺可以边建边办理规划手续。建设者基于对政.府公信力的信赖将房屋建成且持续经营多年，但规划手续却一直未办下来。

还有，北京英淇律所孙律师在办理涉及上海 198 工业用地减量化政策的案件时，委托人在多年前为响应当地政.府号召，为加快进行工业建设、繁荣经济、促进就业，在其享有宅基地使用权的房前屋后的零星空地上建设厂房用于企业经营，当时在与村委会签订的土地租赁协议中还有镇政.府的盖章见证。更有甚者，律师所遇到的还有当地政.府对企业建筑收取房屋租赁税费等情形。

第二类是基于家庭住房困难之所需，建筑年代久远且形成于 1984 年之前。

例如，我所律师在办理涉及北京东城区望坛棚户区改造项目案件时，委托人张女士所建设的未登记房屋是在上世纪七十年代期间福利分房时代为解决子女成年却无房居住的现实境况，在自己的房前屋后搭建房屋以解决实际的住房困难。而我国在 1984 年《城市规划条例》生效实施之前并不存在城市规划的问题，根据法不溯及既往的原则，事后生效的法律并不能规范生效前的建设行为。

上述两类房屋的形成均具有特定的历史因素，有别于一般私搭乱建的房屋，应属于历史遗留问题。而针对因历史原因形成的无证房屋，政.府部门也应当予以区别对待，不能一刀切。其主要依据有：

第一，法律法规。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，未登记房屋并不等同于违法建筑，征收方征收此类房屋时应当履行公平、公正的调查、认定、处理程序，否则即构成违法。84 年《城市规划条例》生效实施之前的建筑，无论是否有翻修行为，均不应构成违法。

第二，地方规范性文件。

例如：《河北省国土资源厅关于妥善解决历史遗留建设用地有关问题的通知》冀国土资发（2017）15 号文件规定，在城镇低效用地再开发专项规划范围内、符合土地利用总体规划、经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。

《哈尔滨市人民政.府办公厅关于印发哈尔滨市处理征地拆迁中违法及历史遗留建设问题若干意见的通知》（哈政办发〔2010〕8 号）中规定对待违法及历史遗留建设问题，要尊重历史，实事求是，既要考虑建设行为发生当时法律和政策的完善程度，又要考虑特定历史条件下经济发展状况和群众生活实际需要。在处理违法及历史遗留建设问题时，要由当事人出具真实、合法的证明材料，有关部门以建设行为发生时的法律和政策为依据，考虑当时行政管理工作状况和当事人实际情况，予以合理认定。

在解决违法及历史遗留建设问题时，要注重保护困难群众和弱势群体，采取配置廉租房或者给予困难补助等方式，保证居者有其屋，努力促进社会和谐。

第三，政.府基于项目范围内的实际情况所制定的政策中涉及到的对无证房屋的认定、分类和处理。

总而言之，无证房屋并不等同于违法建筑，对于一些历史原因导致的证照不齐全房屋，征收方应当尊重历史、面对实际，在综合考量建筑的形成时间，办理手续情况，对规划实施影响的大小以及过错程度等因素，依法依规作出公平、公正的认定和处理。