关于问题5 年以后，“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别？一共有 2 位热心网友为你解答:
【1】、来自网友【壹号股权】的最佳回答：
因为房奴是加了杠杆的，全款是自有资金购买的，这个其实是和买股票是一样的道理，如果房价上涨，那么加杠杆的一方自然是多倍的赚，如果房价下跌，那么自然也是多倍的亏。
假设、A、B 两人都拥有 100 万所有存款，A 首付 20 万买了 100 万的房子，期限 30 年、利率 5.39%；B 全款 100 万买了房子
1、都只买一套房子且房价上涨 50%
假设 5 年后房价为 150 万，那么 A 相当于用 20 万资金获得
了 50 万的利润，而 B 是用 100 万的资金获得了 50 万的利润，那么他们的利润率是多少？
B 的利润率很简单，就是 50%
（=50 万/100 万）；而 A 的利润是多少？这里就要详细计算一下，假设分期 30 年，等额本息，利率是 5.39%（上浮 10%），那么 A 的月供就是 5 年时间 A 总共的还款额度是 26.9 万，剩余本金 73.9 万，那么房子的净价值就是：
76.1 万
=150 万-73.9 万，80 万在 5 年当中的理财收益按照 3%每年计算，那么 5 年时间可以获得 12 万的收益，那么 A 最终拥有的现金为：
65.1 万
=80 万-26.9 万+12 万；
那么粗略的可以算出
（不算复利）A 在五年时间末期的
账面净价值
是：
141.2 万
=76.1 万+65.1 万。
那么 5 年的总收益是
：
41.2 万
=141.2 万-100 万；
A 在 5 年中所有的收益率是
：
41.2%
=41.2 万/100 万
结论：这个结论很有意思，因为 A 的收益率没有 B 的高，按揭买房的人竟然收益率还不如全款买房的人收益率高！这是为什么？因为房子 5 中涨了 50%，平均每年的涨幅复合涨幅是 8.4%，而 B 是把 100 万的资金都投进去了，相当于 A 的 100 万本金都享受了 8.4%的年化复合 8.4%的收益率，而 A 的 100 万资金只有 20 万资金是享受了 8.4%的复合增长收益的，剩余 80 万只是享受了 3%的收益率，虽然利用了杠杆，但是杠杆的成本是 5.39%，那么 A 实际利用杠杆的收益就是 8.4%和 5.39%之间的利差。
结论 1：这个就是炒房的奥秘，一个是杠杆，一个是利差，当你的成本和利差越大，杠杆越大，那么加杠杆的财富积累就会快于没有加杠杆的人。
2、房价 上涨 50%，而 B 购买 2 套房
接着上题，当时 B 是把 100 万的存款都买了一套房，
而 B 也只买了一套房，那么在房价上涨 50%的情况下，B 的收益率还比 A 的收益率略高。
因为 A 的 80 万只是拥有 3%的年存款收益率，
所以现在也要 A 也要把剩余的资金都用来购房。A 现在购买 2 套房。
根据上文计算所得，购买一套房 5 年时间总支出是：
20 万首付+26.9 万月供=46.9 万；那么 2 套房子的总支出就是
93.8 万（100 万差不多刚刚花完）。
购买 2 套房子的房子净价值是 76.1 万*2=152.2 万；
5 年后剩余现金是 100 万-93.8 万=6.2 万，那么 A 总的账面价值是 158.4 万=152.2 万+6.2 万；
那么 A 在 5 年中的总收益率是 58.4%=58.4 万/100 万（当然，这个支付 40 万首付后剩余的 60 万不是一下子就支付了月供，在 50 年时间中还是可以获得一定的收益的，所以实际的收益率要比 58.4%要高的）。
结论 2：由以上计算得出了一个结论，当你有一笔款项的时候，你是全款买房，还是都是按揭买房，决定你选择的是房子上涨的幅度和你贷款利率之间的高低，如果房价上涨的幅度超过房贷利率，那么你就把这笔投资的钱都用于杠杆买房；
结论 3：如果是房价的上涨幅度小于房贷利率的时候，选择全款买房更划算。
3、房奴和全款买房者 5 年后谁更好？
猜想 1：其实这个问题我在上面已经回答过了，
那就是如果两者的初始财富/存款是一样多的时候，如果未来的房价上涨的幅度大于房贷利率，
那么把所有存款都用于贷款买房的人更加幸福
，因为在财富增长中他增加了杠杆。
猜想 2：如果两者初始财富/存款一样多，但是如果未来的房价上涨幅度小于房贷的利率，那么全款的更幸福；
猜想 3、初始时两者财富不一样多，
房奴的存款就只够支付首付，而另一人 可以全款购买，在这种情况下，未来无论房价如何走向，房奴的生活都不会有全款者舒服。
因为房价再涨，房奴的房子总财富也无法超越全款者，
而如果房价下跌，那么房奴的债务是刚性的，而全款者是没有现金流支出的，房价下跌对生活没有什么影响
。
【2】、来自网友【人间的烟火味】的最佳回答：
5 年以后，“房奴”和全款买房的人会发生天翻地覆的区别，不管是从经济上，还是幸福感上面，全款买房的人都会比“房奴”过得更好。不信，你往下看：
随着大家对房子的刚需越来越强，这个时候“房奴”也就越来越多，那什么是“房奴”呢？简单的地说就是付了一部分首付，其他部分 Z 金都需要每个月来月供的，这个就叫做“房奴”，那“房奴”与全款买会什么样差别，我通过自身的两个例子分析给大家看一下：
14 年的时候参加工作有几年了，通过自身理财，累计起来也存了点钱，这个时候就想着买一套房，把这个想法和家里人沟通之后，也是非常支持我的。
一开始是看中了一套二室一厅的，但考虑以后小孩来老人来住的问题，所以就放弃了，选了一套三室的，总共 120 平，那个时候相对便宜点，8 千块一平方（南方的一个省会城市）总共需要 96 万，加上税费什么差不多要 100 万左右了。
这个时候我自己只有差不多 50 万，想着付一首付，剩下的钱也就买一辆车，改善一下上班的环境，因为有时候没有车确实不是很方便。
我家里人看到这个想法之后，就说剩下的我们给你凑点，再借一点就可以全款付清了，我当时想着说不要，就贷款算了，这样也不需要花家里人的钱，同时还能免掉人情债。
和家里沟通了一番，之后就确定买这套房子了，按照上面的价格，房价总共一起是 98 万，（打了个折），首付三成，也就是 29.4 万，贷款 25 年，每月还贷 3200 元，利率是 3.25%（公积金贷款）
当时的商贷是 4.9%，每个月差不多需要花 3800 元左右。由于我有公积金肯定选择了公积金。
剩下的一部分 Z 金我就买全款买了一辆车，当时就想着房子已经弄好了，车就可以考虑了。
买了房之后生活确实没有之前花钱随意了，相对比较节约一点，因为每个月还是有点压力，但相对来说自己实现有房有车的生活，这也不正是人生努力的目标吗。
5 年后我的装修款也已经存到，同时还有一笔钱可以考试第二套房了。而第一套房也从不初的 8000 元上涨到了 11000 元，涨幅虽然不大，但相对我来说还是挺满足，当然这一年也成家了。
再来对比一下我表哥的情况，
我表哥比我大三岁，同样也是那年和我一起买的房子，他们家相对比较好一点，我表哥看中的房子是 9000 元一平方，买了一个 120 平的，总房款是 108 万元，加上其他的费用差不多是 110 万，
这个时候他自己拿出了全部存款，他父母这些年存的钱也给他了，刚好凑成了这 110 万，拿着这个钱就去付了全款，房子定下来以后，手上就没有存款了，这个时候表哥看我买了车，心想也去买台车，但考虑到身上没有车，等了将近一年才去贷款买了一辆。
五年以后，他的房子同样上涨，一平方达到了 13000 元，总房价达到了 156 万，相比他之前赚了 46 万元，这个时候他是完全没有压力的，因为车贷也早已经还完了。
而这个时候他的情况和我完全不一样，因为他还需要考虑到父母养老的问题，而对于第二房他还迟迟没有考虑，因为再也拿不出这么多钱来了。
这就是“房奴”和全款买房的区别，从根本意义上来讲，全款买房确实是非常的幸福，但后面也会面临一些 Z 金困难的问题。
那我们来总结一下两种不同情况下的差别：
1、从幸福感上面来看，全款买房肯定是最幸福的
这一点不用说，全款买房大家都知道，不用承担任何的压力，每个月不需要还款，而贷款的人每个月都面临还款的情况，相对来说压力比较大，对于生活消费会存在节约的现像。整体来看全款的人肯定非常幸福。
2、从投 Z 的角度来看，贷款最划算
贷款买房长远来看是更划算，因为后期的通 H 膨 Z 影响，现在的 10000 元到未来到底值多少钱，谁也不清楚，而贷款的人虽然需要出一笔利息，但是他通过一笔小小的 Z 金就能撬动一大笔 Z 金。
以上面两个例子来看，虽然我是贷款的，但最后的通过房产增值，我用 30 万元同样在五年的时间赚到了 34 万元，全款以 156 万才赚到 46 万元，从这一点上来看，贷款是最合理的，因为用最少的钱赚取一倍的回报。
3、贷款买房的人 Z 金使用率非常高
同样的情况，我在买房那一年就实现了买车的自由，而对于全款的人来说，当把所有的 Z 金全部都投作房子的时候，想要再买车子就会变得非常被动。
这就相当于我把未来的钱拿过来现在在用，而全款买房的人是把现在的钱用作未来，两者是完全不一样的，这里就想起了一个故事，
一位 M 国大妈，贷款买了房，一直享受着的房子，而中国大妈存了 20 年的钱，终于可以全款买房了，但住进去没有多久人就走了，得不偿失。
4、从付出的 Z 金角度来考虑，贷款肯定付出的更多
贷款除了正常房款之外，还有一笔利息支出，比如贷款 60 万，那利息就是 30 万左右，也就相当你这套房子总共成本是 120 万（首付 30 万），比全款买房多出了 30 万元利息，
而对于全款的人来说，那这些根本都不需要额外再付出了。
通过上面四点分析来看，我个人觉得“房奴”和全款买房差别是非常大的，“房奴”需要付出更多的 Z 金成本，但是后面可以享受着杠杆所带来的便利，而全款买房的人每个月都不需要还房贷，相对过得比较轻松、幸福。
这里也给大家再举例一下如果是两个人都有全款购房能力的人，一人选择了贷款，一人选择了全款，那所带来的收益完全就是两回事：
比如：张三和李四现各有 100 万存款，张三一直以来都是主张贷款买房，因为他觉得贷款可以给他带来非常多的投 Z 机会，而李四一直是主张全款买房，因为他觉得这样没有什么 XF。
现他们两个人，都看中了一个小区，一套 100 平的房子，房价是 10000 元，总价款是 100 万，贷款利率是 4.9%，
张三付了首付 30 万，手上还有 70 万 Z 金，李四全款支付，手上没有存款。
这个时候就会有三种情况发生了：
第一：如果房价上涨，大于贷款利率，那张三肯定是非常划得来的，因为他只用了一小部分 Z 金就带来更多的收益。
比如这个时候房价上涨到 12000 一平方，相当总的房价是 120 万元，那张三就是利用 34 万（月供 3300 元）赚到了 20 万的投 Z 收益。一看就知道这个利率是超过了银行贷款的利率，一年投 Z 回报率达到了 80%，这比银行贷款利率高太多了。
而李四是用了 100 万，换得了 120 万收益，一年报 Z 回报率是 20%，两者相差 60%，
第二：贷款可以有更多实现财富的机会
比如张三把剩下的 70 万，继续购买第二套房，首付 5 成，只需要支付 50 万，如果一年后，以上面同样的房价继续上涨，那张三再次利用 50 万，赚到了 20 万收益，投 Z 回报率达到了 40%，
这个时候李四是没有任何收益的，因为他已经没有足够的存款去投 Z 其他产品了。
把比如张三把剩下的 20 万继续投 Z 到股市，通过一努力，成功翻一了番，到了 40 万元，那这样就有再次支配财富的权力了，也就是说张三的 100 万，通过自己不断的努力最终可以变成 50+70+40=160 万元，而李四还只有 120 万元。
第三：如果房价下行，那李四肯定是划得来的
因为在同等的基础下，也就意味着张三的所付出的 Z 金成本越来越大了，而李四并不会受到影响，因为他没有贷款。
这就情况就是针对 Z 金一样的情况下贷款和全款的区别，因为并不是刚性的需求，只是从投 Z 的角度来考虑，那贷款买肯定是最合理的，因为这样可以投 Z 多套。
最后：
财富的不一样，造就了贷款和全款买房的区别，如果单单从幸福的角度去考虑，全款买房无论在什么样的情况都是超越贷款的，但是从投 Z 的角度来说，贷款是最划算的，
但在我们国家，贷款买的人基本都是刚需，这个时候根本不会考虑到投 Z 的情况，只会考虑到幸福感的问题。所以不同的情况，差别肯定也是不一样的。
但在这也建议大家，如果真有能力全款买，最好是贷款，你把留下来的 Z 金去做其他的投 Z，会比你全款一次性付清划得来，因为房贷的利率是目前所有贷款中最便宜的，特别是公积金贷款。只要你的投 Z 超过你的房贷利率，你总归就是赚的，
很多人会说我贷款需要承担更多的利息，但是大家都忽略了一个问题，就是现在的钱在未来到底值多少这一点并没有明确衡量。所以能贷就尽量贷，而且还要往最长的年限去贷。这样你才更会划得来。
