关于问题当前国家对房地产融资收紧，可我手里只有土地资源，该如何运作开发融资呢？一共有 2 位热心网友为你解答:
【1】、来自网友【首席金融论】的最佳回答：
村级留用地如何开发和融资，一直是有关人员和从业者比较困惑的难题。下文提供信贷白话富泉和薄著老师的几个实操案例和模式，供大家参考。
1、多村联合开发：
是指多家村级集体经济组织联合自主开发、合作开发或委托政府指定的国企进行开发建设。
【案例】
2022 年 2 月 28 日，余杭街道下属 8 村经济合作社联合竞得杭州市余杭区沈家店社区一块 38 亩的村级留用地。该地块毗邻未来科技城核心区，开发价值较大，但沈家店社区苦于集体资金不够，无力单独开发，与企业合作开发又担心可能存在风险，于是便采取了多村联合开发的模式。根据规划，这个「1 村出地、8 村出资」的联合开发项目将建成计容面积 6 万㎡的新兴园区，项目建成后，每村可获得约 1 亿元资产和 300 万/年的现金流收入。
2、村集体自主租赁开发模式（土地出租模式）：
指的是村集体经济组织通过招商具有一定开发经验及实力的大型企业，与企业签订土地租赁合同，委托其对留用地进行整体规划、开发经营。有的村集体将一定年限的土地使用权租赁给企业建工厂，土地、厂房、商铺等租金是主要的收入来源。
其优点是简单易操作，无需投入太多精力，集体投资小、不承担建设风险，租金收益比较稳定，采取整体出租土地的形式，居民能够分享租金收益，最大限度发挥留用地的价值。缺点是，由于村集体不参与经营管理，大部分厂房、商铺的租金收益都归于开发商，由此收益率较低，适合村集体经济实力不足或留用地区位较差的土地操作。
【案例】
2021 年 2 月 7 日，浙江湘旅控股集团以 6.054 亿元的价格摘得杭州市萧山区湖头陈村级留用地。公告显示，该地块面积约为 6.77 万㎡（折合楼面价约为 2236 元/㎡），项目交付后需返还地上总建筑面积 34%的房产及同比例地下空间。根据规划，湘旅集团将把该地块打造成为以科技研发、创新创业为核心的汇智科创园。
3、自建物业出租模式：
是指村集体经济出资，自行组织开发，再出租给园区运营商或二房东收取租金。相比于直接出租土地，自建物业能够充分尊重村集体的意愿与发展诉求，且土地价值利用程度更高，缺点是前期投入较大，对村集体的经济实力要求较高。
【案例】
2022 年 7 月 14 日，广州市番禺区石碁镇石碁村股份合作经济社与广州浩杰投资有限公司签订租赁合同，将村留用地自建工业园项目——石碁（同心）产业园整租给该公司。据文件显示，石碁（同心）产业园总建设面积 12.5 万㎡，租金为 172.5 万元宗/月，管理费 118.3 万元宗/月，合同期为 20 年，租赁期内第 1-9 年每三年为一期，每期租金和管理费为上期递增 8%；第 10-20 年每三年为一期，每期租金和管理费为上期递增 10%。
4、政府牵头租金开发模式（政府统租、国企主导模式）：
政府委托大型企业负责开发留用地，定期向村组织缴纳租金。（由政府出面注资组建企业，统筹多家村级集体留用地指标，统一开发建设，各村按占地比例发放租金分红。）
在这一模式中，政府、企业在其中做信用担保，政府支持力度强，保障开发的稳定性，能够统筹周边留用地形成规模优势，在土地开发之外建设配套项目，例如餐饮业、娱乐业等，能够让本地居民在分享到土地租金收入的同时，也获得了在工业、服务业等方面的就业机会，能够有效提高居民收入。
但该模式下土地租赁期长，有的甚至长达四五十年，城市发展带动土地增值、房产增值收入，本地居民一般难以有效分享。
【案例】
杭州高新区（滨江）实施「集体用地、国资建设、专业运营、收益共享」的留用地开发路径。51%的留用地指标由国有企业建设并返租用于产业发展，49%指标收回后统筹安排，提升优化产业布局。各片区分别明确一个国企牵头负责，通过通盘考虑、统筹管理，采用公开招标方式，建设资金、运营等均由国资公司负责，返租由国企按约定价格按期向村集体经济组织支付租金，盈亏均由国企自行承担。
5、土地入股开发模式（合作开发模式）：
将土地估量后以资产的形式入股，获取收益，由企业出钱和村集体出土地而组合成合作公司，然后主要由企业对留用地进行规划、开发、建设和运营，村集体根据所占股份的比例获得投资回报。（一般村级集体经济组织所占股份不低于 51%）。
具体来说，双方的合作可以有几种形式，一：是村公司以土地投资入股到项目公司，开发商以资金作股，双方根据土地价格和建筑成本分割协商分配物业，再统一或分别经营获取收益；二：是以村公司的名义报建，产权也在村公司名下，双方设立资金共管账户，开发完成后，开发商再以低价向村租赁房产；三：是村公司通过招拍挂将土地转让给开发商，开发完成后再分给村股份公司一定比例物业。
这一模式中本地居民利用土地入股获得股份投资收益，解决了项目投资的资金缺陷，又对留用地进行了合理开发。不过居民也会受到企业投资风险的连带影响，当企业的经营效益不好，居民的收入也会随之下降。
【案例】
2022 年 7 月 27 日，由西湖投资集团、绿城房地产集团、三墩镇荡王头社区联合打造的西投绿城·云漫里正式开园，该园区是三方合作打造的留用地项目，其中，合作社持有物业 51%，西湖投资集团与绿城房地产集团成立的合资公司（西投占 51%，绿城 49%）持有 49%，合资公司负责项目的建设、招商、运营，同时返租村集体物业，承诺村集体保底收益。据媒体报道，该项目预计今后每年给集体经济带来 1400 万的收益。
【2】、来自网友【本善 191】的最佳回答：
现在主张让房价大跌的舆论，已占了上风。政府已经准备出台房产税了，只要房产税的力度足够大，让房价降到合理水平是没有问题的。但是不知道为什么，总是不见踪影。我想中央也很难，因为有多套住房的人，不单是有钱，而且往往有权，这些人不是好惹的。我认为必须想出好办法来，既要让房价大跌，又要让这些人不亏损。其实办法很简单，只要房价能降低到能让普通民众有钱踊跃购买的程度，政府就可以，可以给这些有多套住房的人，适当的补贴，让这些人不亏损，甚至可以有钱可赚。因为这些人的消费水平已接近饱和状态，所以让这些人更富一些，他们也不会购买更的商品，不会导致商品供不应求，更不会导致通货膨胀。有些穷人很可能想不通，为什么还要让他们占大便宜呢？笔者认为不要死脑筋，要知道，只要房价大降，物价也会下降，这就会给我国迅速实现城市化和农业现代化创造了好条件，迅速跨过，中等收入陷阱。进入发达国家行列，普通民众就会获上好生活，这岂不是皆大欢喜的好事？
